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yl6809永利与众差别的净现金解读日期：2017-03-13 泉源：yl6809永利地产

只管在销售金额上yl6809永利已经和三千亿房企有一段差别了，但在赚钱能力上，yl6809永利依然坚持领先优势。

以2016年中期报告为例，上半年，yl6809永利净利润同比增添20.6%，抵达196.9亿港元，稳坐行业第一；减去物业重估公允值带来的净利，仍是万科53.51亿元的两倍多。

夺得2016年销售榜首的恒大，上半年归属公司股东净利润是20.17亿元，仅为yl6809永利的1/6；华润置地、碧桂园等上半年净利润也同样不到yl6809永利的一半。

有统计称，这是yl6809永利一连第7年中期净利率坚持25%以上的高水平。

外界关于yl6809永利财务状态、盈利能力的剖析从未中止。看法指数也试图视察并剖析2010年之后yl6809永利的融资体现，以相识更多yl6809永利能坚持优异财务水平的缘故原由。

yl6809永利融资模式的演变

2010年至今，yl6809永利的融资方法主要分为股权融资和债券融资两种，即银行贷款和发债。

凭证yl6809永利财务报告的披露，2010年至2015年，于每年12月31日，yl6809永利的总借贷金额划分是345.2亿港元、326亿港元、376.4亿港元、400.1亿港元、463.5亿港元、492.6亿港元，而2016年上半年，yl6809永利的总借贷金额为431.5亿港元。

可以看出，2011年yl6809永利的银行借贷金额泛起了较大增添，以后，一直坚持小幅上涨的态势，2016年年中与2011年底相比，数字转变并不大。

关于yl6809永利来说，通过银行的融资行为仅可以看为是颇为通例性的行为，真正值得研究和关注的应是yl6809永利的债券融资方法。

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数据泉源：公司通告、看法指数整理

总体来说，yl6809永利这7年以来的发债可以归纳出几个显着的特点：一是涨幅较大，二是利率极低，三是种类多样，四是年限较长。

据yl6809永利财务报告显示，2010年总票据金额为100.2亿港元，但2016年6月30日，此数字已经上升至661.6亿港元，涨幅约5.6倍。

详细来看，2010年至2016年中期，yl6809永利的总票据金额为100.2亿港元、100.3亿港元、211.5亿港元、326.9亿港元、481.8亿港元、662亿港元。

比照这几年yl6809永利银行借贷金额的情形，可以看出，2013年之前yl6809永利的总借贷金额都高于总票据金额，换而言之，其时yl6809永利的融资更多依赖于银行贷款。

2014年，yl6809永利的总票据金额凌驾总借贷金额，但差别并不大，其发债融资金额仅比银行贷款金额横跨18.3亿港元。

2015年，两者之间的差别变得很是显着，发债融资比银行借贷金额横跨了170亿港元，到了2016年年中，这两组数字间的差别更是上升至230亿港元。

这是由于2013年年底、2014年、2015年，yl6809永利刊行了一再金额重大的债券。

例如2013年年底，yl6809永利刊行了15亿美元债券，2014年上半年刊行了共计20亿港元债券，2015年7月及11月刊行合共10亿欧元债券，以及刊行了80亿元境内人民币债券。

虽然同期yl6809永利也在银行贷款方面获得大宗资金，但相较而言，发债金额更为偏多，而这与近几年国际海内债券市场融资情形爆发重大转变有着直接的关系。

从2014年年底《公司债刊行与生意治理步伐》审议通过，正式出台之后，房地产企业的公司债刊行规模变泛起了大幅放量，包括yl6809永利在内的内房股纷纷转发境内公司债，反而镌汰了境外债券融资。

广发证券曾在研报中统计，2015年共有105家房企累计通告了171笔公司债预案，涉及融资规模6621亿元，与2014年相比在数目和融资规模方面均实现爆发式增添。

2016年第一季度，房企的公司债就抵达2950亿元。

发债规模大、利率低、年限长

关于其他房企而言，利率最低仅3.4%的80亿公司债是一次规模大、本钱低的融资行动，但关于yl6809永利而言，这只是众多发债行为中的一次。

历数yl6809永利这几年的发债情形，票据类型和宣布的区域规模也颇具特色。据看法指数的不完全统计，从2010年至今，yl6809永利的发债情形如下：

2010年1月，刊行10亿美元债券；2012年共刊行17.5亿美元债；2013年刊行共计15亿美元债；2014年共刊行20亿美元债；2015年刊行10亿欧元债，以及80亿海内人民币公司债。

从刊行票据的钱币种类来看，除了人民币和美元，还将融资渠道拓展到了欧洲，真正实现了吸引来自全球的投资。

2015年7月9日，yl6809永利在境外乐成刊行了一笔6亿欧元的债券，限期4年，票面利率1.75%。其时报道显示，这不但创立了中国上市房企境外债的最低利率，照旧中国地产商首次刊行欧元债。

2015年11月，yl6809永利又低调刊行了一笔4亿欧元的债券，限期仍是4年，但利率比此前还低，仅1.70%。

利率很是低是yl6809永利票据融资的一大显著特点，除了最低至1.70%的境外债利率纪录外，yl6809永利境内公司债的利率也很是低。

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2015年，yl6809永利在海内的80亿元公司债分两笔刊行，一笔为7年期的10亿元债券，利率3.85%；另一笔为6年期的70亿元债券，利率低至3.4%。

有机构统计，2016年房企公司债普遍利率水平在3-8%之间，加权平均融资本钱为4.73%。

其时，万达一笔5年期50亿元债券利率为4.25%，复地集团获批的一笔5年期40亿元的债券利率询价区间则在3.5%-4.5%；金地集团拟刊行的一笔30亿元债券的利率则为4.18%。

万科刊行的5年期50亿元公司债利率被业内惊呼为“迫近国家信用”，但也比yl6809永利横跨了0.1%。

2016年8月，yl6809永利又在海内获准刊行60亿元10年期公司债，利率低至3.1%。

yl6809永利发债的另一个特点是债务年期长，前面所提及的欧元债年限为4年，这基本是yl6809永利近几年发债年限最短的之一。

事实上，yl6809永利发债最长可达30年期，稍短一些如10年期的也占了大都。

2012年11月，yl6809永利刊行了共计10亿美元债券，其中有3亿美元为30年期，利率为5.364%。

2013年yl6809永利刊行的15亿美元债中，有5亿美元的债券时长为39年期，利率为6.375%。

2014年6月4日，yl6809永利刊行共10亿美元债券，其中有5亿美元为私募债券，时长为20年期，利率为6.45%。至于10年期的债券，则险些年年刊行。

除了票据融资的特点显著之外，在银行贷款方面yl6809永利也是金额重大，种类时常有所立异。

看法指数统计，yl6809永利从2012年至今的贷款包括了俱乐部贷款、单边贷款、过桥贷款、境外贷款、海内贷款等形式，最多一次贷款金额达140亿港元。

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但相比之下，yl6809永利近三年来似乎更喜欢使用发债的方法。一个主要的缘故原由就是yl6809永利发债的利率一样平常都较低，按海内凌驾5年时间的银行借贷算，其利率为4.5%。

关于yl6809永利这种动辄融资上百亿的公司来说，0.1%的利率上涨，或允许能导致融资本钱多出数万万元。

净现金：为什么是yl6809永利？

通过大规模的融资以及稳固的销售增添，yl6809永利财务状态居内房企之冠，2016年上半年更是首次泛起了“净现金”。

关于欠债率水平普遍在70%以上的内地房企来说，“净现金”的状态或许也是首次泛起，且在短时间内生怕也不会有第二家房企能抵达这样的水平。

梳理yl6809永利近年来的销售、财务等数据便不难看出，泛起转变的要害时点是2015年，可以说，2015年整年的体现为2016年上半年期内泛起“净现金”打下了基础。

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数据泉源：公司通告、看法指数整理

有一个数字值得关注，即持有现金。凭证yl6809永利宣布的通告显示，2015年年底，yl6809永利持有现金为1025.4亿港元，而2014年这一数字仅为512.8亿港元。

也就是说，一年之内，yl6809永利手上持有的现金翻了一番。但关于转变的缘故原由，yl6809永利方面并没有明确披露。

不过，现金的增添无非是开源和节约两方面的效果。

从开源方面来看，yl6809永利近几年的销售泛起了稳固的增添。2010年至2016年，yl6809永利的销售金额划分为671.1亿港元、870.9亿港元、1115.2亿港元、1385.2亿港元、1408.1亿港元、1806.3亿港元和2106亿港元。

更为要害的是，yl6809永利一直在提高回款率。以2016年上半年为例，yl6809永利的销售金额为781.5亿港元，回款就抵达了720.7亿港元，回款率达92%。

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数据泉源：公司通告、看法指数整理

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数据泉源：公司通告、看法指数整理

同时，2016年上半年，yl6809永利的利率笼罩率从去年同期的9.9倍提升至12.3倍，流动比率也从2.00左右进一步提升至了3.02，体现出了yl6809永利的高流动性和稳健财务。比照之下，万科同期的流动比率为1.25，碧桂园为1.35。

节约方面的体现越发显着，以房企最主要的支出——购地来看，yl6809永利较量少“猖獗”买地，也较少泛起买高价地或者地王的行为。

据统计，从2011年至2015年，yl6809永利在境内含港澳地区的购地数目划分为20宗、20宗、25宗、17宗和17宗，2016年上半年甚至只在果真市场上购地4宗。

这几年yl6809永利的购地资金划分为259.5亿港元、388.4亿港元、532.4亿港元、485亿港元和430亿港元，2016年上半年购地资金为99亿港元。

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比照销售金额就可以看出，yl6809永利在招拍挂抢地方面照旧较量控制的，缘故原由在于近三年来的两次大型并购整合。

2013年8月5日，yl6809永利在宣布2013年半年报的时间，突然宣布控股股东中国修建拟将中国修建房地产事业部、中国中建地产有限公司及中开国际建设有限公司运营的房地产生长营业注入yl6809永利。

2015年3月24日，yl6809永利地产宣布，母公司中建股份拟将中建股份及其关联公司运营的房地工营业所有注入yl6809永利。yl6809永利为此次收购总支出为338.16亿元，换来的是约总修建面积约为1090万平方米的物业。

2016年3月14日，yl6809永利及中信股份同时宣布通告，宣布yl6809永利周全收购中国中信旗下住宅物业组合。

凭证生意协议，yl6809永利的收购价钱为310亿元，生意完成之后，yl6809永利方面可获得总修建面积约为3155万平方米的物业及土地。

通过并购重组方法增补了大宗物业及土地的情形下，yl6809永利的土地出让金支出显着变少。2011年其土地支出为278.8亿港元，2013年达最高水平至580.1亿港元，而2015年的土地支出又降至246.7亿港元，比2011年还低。

在销售上涨、回款提升、融资加大而土地支出却下降的情形下，yl6809永利的净借贷水平从2011年的33.3%减至2015年年底的6.8%，2016年中期泛起净现金。

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数据泉源：公司通告、看法指数整理

不过，2016年下半年，yl6809永利加速了在果真市场拿地的速率，半年购地14宗；2017年的前两个月，yl6809永利也已经拿地11宗。

在拿地加速的情形下，yl6809永利2016年年报是否还会坚持净现金，值得继续关注。

（看法地产网）

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