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“绿档”yl6809永利地产：受教一次就好日期：2021-03-17 泉源：地产杂志

编者按：

2020年中国房地产行业迎来史无前例的挑战。从年头的“抗疫”，到8月融资治理规则“三道红线”，再到岁末银行端“两道红线”的出台。房地产金融羁系力度在一连的强化。

房企怎样在金融审慎治理当中求得更进一步的生长？又将怎样排兵排阵、调改偏向，开启充满新可能的2021年？有鉴于此，新地产财经策划年度重磅系列报道“三道红线下的房企众生相”，总结标杆房企已往一年在“红线”之下的应对之道，并就“三道红线”关于整个行业的影响力举行判研。

坚持是值得的。

“三道红线”的出台让众人多了一个审阅房企谋划康健与否的维度。按“三道红线”标准，yl6809永利成为为数未几的“绿档”房企。

在高周转模式盛行的前些年，秉持财务稳健的yl6809永利韬光养晦，而在“三道红线”出台后，它成了受“红线”约束较少的房企之一。yl6809永利被人艳羡的背后没有什么未卜先知，反而是起始于“一朝被蛇咬十年怕井绳”的履历。

2020年yl6809永利中期业绩会上，董事局主席颜开国回忆道，1997年亚洲金融风暴时，yl6809永利由于加杠杆高速扩张的模式面临资金链断裂、甚至休业的危害。度过�；�，yl6809永利在谋划上最先以⊙∪”字当头。尤其是关于欠债率、现金占比等，在公司内部设立相关几条红线标准，但详细标准设在什么区间并未对外透露。

而通过视察企业生长动态和多年年报数据，新地产财经从中窥见了yl6809永利在2020年取得4000亿港元销售业绩和被评为“绿档”房企的草蛇灰线。与此同时，我们也发明获得“绿档”评级后，yl6809永利的“海面”并不清静，新的风波隐约在远处天生。

4000亿港元销售目的的AB面

“我们要在2020年完成4000亿港元的销售目的。”在yl6809永利2017年业绩宣布会上，时任yl6809永利地产董事会主席兼行政总裁的颜开国借用业绩宣布会的时机向外界体现。

2017年是颜开国任yl6809永利地产董事会主席的首年，整个2017年yl6809永利履历了换帅，以及焦点团队和治理秩序的重修等多个主要环节。

在厘革颇多的2017年，yl6809永利地产依然交出了一份不错的答卷。2017年yl6809永利实现销售额2320.7亿港元，同比增添10.2%；销售面积抵达1446万平方米，同比增添10.9%；营业收入抵达1660.4亿港元；实现谋划溢利628.7亿港元，净利润抵达407.7亿港元，净利润率达24.6%。

或许正是这份效果让yl6809永利拥有更多底气提出“4000亿港元”的销售目的。要实现这份目的，yl6809永利每年销售增速需翻倍，但市场行情已经爆发转变。

在“房住不炒”的理念下，中海内地房地产市场泛起量价平稳增添、增速一连放缓态势。与此同时，在香港地区也有营业的yl6809永利，所面临的市场竞争越发强烈，在目的期3年间，香港黑天鹅事务、国际商业时势转变、新冠疫情、楼市调控政策趋严等磨练，层层为yl6809永利实现销售目的增添难度。

纵然云云，在2020年中期业绩会上，yl6809永利地产行政总裁张智超体现：“在外部情形不爆发强烈转变的情形下，yl6809永利有信心完玉成年4000亿港元的销售目的。”

阻止2020年6月30日，yl6809永利地产品业销售额1720.1亿元人民币（约合1890.22亿港元），同比增添4.2%。按2020年4000亿港元的销售目的看，销售完成率还未过半。

而最新销售数据显示，其2020年整年销售金额抵达3607.23亿元人民币，约合4294亿港元，同比增添12.5%，逾额完成4000亿港元目的，销售完成率居于行业中游位置。

新地产财经发明，yl6809永利能够完成销售目的，汇率转变在其中助其一臂之力。

受外部情形影响，已往一年港元对人民币汇率泛起缩水，特殊是在下半年，港元汇率从2020年的6月30日的0.91元降到12月31日的0.84元。

按年中的汇率盘算，yl6809永利地产下半年销售金额需要抵达2110亿港元，下半年现实完成销售额为2073亿港元，缺口37亿元。而按12月31日汇率盘算，yl6809永利下半年的1887.13亿元人民币销售额，约合2247亿港元，完成既定目的。

虽然，用时半年时间完成2000多亿港元销售目的的yl6809永利，并非全然得益于汇率资助。

张智超在去年中期业绩会上体现，公司下半年会加大推盘力度、加速销售节奏。

从往年年报看，在土地方面，yl6809永利至今仍然坚持自力开发为主。如在yl6809永利2019年宣布的40个主要在建项目中，仅有9个项目权益比重缺乏100%，其中有三个权益比重在70%-80%之间，剩余在50%-69%之间。别的，yl6809永利在土地结构上围绕京津冀协同、粤港澳大湾区、长三角一体化等区域生长战略，重点向一、二线都会的焦点优质区域地块倾斜。

诸葛找房数据中心剖析师陈霄以为，这也是yl6809永利在2020年逾额完成销售目的的缘故原由之一。坚持深耕一、二线热门都会的优势，让yl6809永利在拿地数目不占优势的情形下，占有了品质优势，进而包管了销量。

敬畏杠杆

因净利润增添放缓，秉持多年稳健财务战略的yl6809永利一度被外界质疑其能否守得住“利润之王”称呼。而去年炎天“三道红线”一出，对杠杆心存敬畏的yl6809永利成为为数未几被划入“绿档”的企业。

以2020年中期数据为依据，yl6809永利剔除预收账款后的资产欠债率为57.8%，净欠债率是32.7%，现金短债比抵达2.9倍，三项数据皆在清静规模内。

抛除“三道红线”中三个稍显专业的名词，仅看yl6809永利在欠债端和现金端的数据能让我们更为简朴直接的感受到yl6809永利的“绿档”评级并非虚职。

其一，在欠债端上，阻止2020年6月30日，yl6809永利的银行及其他借贷为1292.9亿元人民币，应付票据为793.2亿元人民币，有息欠债合共为2086.1亿元人民币，其中一年内到期的有息欠债为334.4亿元人民币，仅占有息欠债总额的16%，资产欠债率为59.78%。

其二，在现金端上，阻止2020年6月30日，yl6809永利的银行结余及现金为1113.8亿元人民币，未动用银行授信额度362.7亿元人民币，合计可动用资金达1476.5亿元人民币。

较少的欠债和相对富足的可支配现金，让yl6809永利在“三道红线”政策下可以享受到有息欠债规模增速最高15%的宽松融资标准。引得“黄档”、“橙档”、“红档”房企羡慕。

着实，纵然没有“三道红线”约束，yl6809永利在对外融资上也早早享受到敬畏杠杆的益处，其融资本钱远低于行业平均水平。

中国企业资源同盟副理事长柏文喜对新地产财经指出，这不但由于企业的国资配景，还由于yl6809永利是一家很重视信用评级的公司。他强调，在现在“三道红线”及“涉房贷款集中度分级治理”的房企融资大情形之下，房企维持较高的资信评级更显主要，既可以降低融资难度，又降低了融资本钱。

而yl6809永利能获得较高的信用评级得益于其财务管控较为合理，杠杆率偏低，例如在2019年，yl6809永利的净借贷比仅为34%。较低的净借贷比和资产欠债率，以及较为富足可支配的现金，让yl6809永利一再获得国际三大评级机构穆迪、标普和惠誉一致认可。

除了深耕一、二线焦点都会、坚持自力开发为主的模式，对杠杆坚持敬畏，yl6809永利能划分为“绿档”房企也与其修建身世的配景分不开。

隶属于中国修建的yl6809永利地产，骨子里继续着修建基因，多位高管都有过在中国修建的事情履历，熟谙控制本钱的须要性和实现路径。

在1997年那场金融�；�，yl6809永利地产建设了本钱管控部，用以把控设施、建安、景观、精装工程等环节的本钱。最终这些本钱仅占收入的较少一部分。yl6809永利2017年-2019年年报数据显示，其销售用度和治理用度仅占年收入的3.5%、3.3%和3.3%,处于行业较低水平；而包括利息支出等企业生产谋划资金的财务用度划分占昔时营收的0.8%、0.9%和0.4%。

“yl6809永利对本钱的把控相当严苛，”柏文喜对新地产财经体现，甚至会让一些施工队因项目工程利薄而心生退意。

靠着关于本钱的“精算”，yl6809永利被业内冠以“利润之王”称呼，然而近年来，其净利润增速体现不稳固，整体呈放缓迹象（如图所示）。特殊是在2018年yl6809永利确定4000亿港元销售目的的首年，其净利润为377.16亿元人民币，同比下滑7.48%。别的，其2020年6月净利润为205.3亿元人民币，同比下滑3.7%。

亿翰智库以为，导致yl6809永利净利润下滑的因素之一是销售规模较小，而这主要受投资态度守旧、都会结构数目少等影响。

yl6809永利也在追求改变，投资上逐渐铺开手脚。这一改变从2017年颜开国任yl6809永利地产董事局主席首年最先。在2014年到2016年之间，yl6809永利每年通过土地市场果真购入土地宗数在20块以内，划分为18宗、15宗、17宗；土地面积则控制在1000万平方米以内，划分为972万平方米（土地面积）、楼面面积596平方米和904万平方米。别的，2016年yl6809永利通过收购中信资产带来3155万平方米土地资源。

2014至2016年购入土地规模较小，恰恰也与前述yl6809永利净利润下滑这一迹象相映照。

而2017年之后，yl6809永利购入的土地数目和土地面积都显着增添。据新地产财经不完全统计，2017-2020年，yl6809永利累计新增获取了256宗土地，对应楼面面积5979万平方米。

yl6809永利于土储扩张的进取不但体现在拿地数目和面积上，也体现在拿地金额上。自2017年起，yl6809永利每年的拿地金额都在上涨，其2017-2019年的拿地金额划分约为951亿元人民币、1084亿元人民币、1134亿元人民币，2020年更是将土地投资预算妄想到1400亿元人民币。4年间，yl6809永利每年的拿地平均支出均超千亿元人民币，其每年拿地金额排名泛起上升趋势，从2016年的业内5名开外，逐步提升至2020年的业内第三，位于碧桂园和万科之后。

“在三道红线以及集中供地政策的影响之下，房企未来拿地需要越发审慎理性，过于激进的拿地方法并非上策。”陈霄提醒到。

面临上述调控政策，yl6809永利是否会调解近几年为了起劲多拿地而略显激进的行为，以抵达拿地数目和质量的平衡？新地产财经向yl6809永利举行咨询，但阻止发稿前，并非未收到yl6809永利的回复。

“今天”、“明天”和“后天”

2018年，yl6809永利订立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的企业愿景。详细内在是在加速生长“住宅开发工业群”主业的同时，以“都会运营工业群”、“创意设计及现代效劳工业群”为升级战略偏向。

颜开国用“今天”、“明天”、“后天”来形容这三块营业，即住宅营业是“今天”，商业营业是“明天”，教育、养老、物流等立异业态被界说为yl6809永利的“后天”。

在对地工营业提出“4000亿港元销售目的”的同时，颜开国也对“明天”所属的商业板块提出“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目的。

从营业组成方面看，yl6809永利的商业营业包括写字楼、旅馆、购物中心等多个细分板块。现阶段其收入组成主要集中在写字楼板块上。在2019年，yl6809永利持有的商业物业收入抵达41.6亿元人民币，其中29亿元为写字楼收入，占总收入的70%。

在yl6809永利地产“2020年环宇商业相助同伴年会”上，yl6809永利提出了到2023年要开发运营凌驾40座商业综合体的妄想。而2017-2019年，yl6809永利的购物中心数目仅仅从12座增添到13座，增速缓慢。

优淘城总裁薛建雄继而指出，yl6809永利这几年在扩大土储，部分新增土地当中就需要配建购物中心或写字楼，以是yl6809永利发力商业，建设响应部分来认真项目的运营。

仅以去年12月为例，据不完全统计，yl6809永利在沈阳和广州竞得的土地就为商住性子土地。别的，yl6809永利去年也有设置纯商业用地，如去年1月yl6809永利团结中环在上海普陀真如副中心板块拿下商业用地，3月又收购佛山南海怡丰城项目。

差别于住宅地产周转周期短、资金回笼快，购物中心恰恰是慢周转项目，从开发到投入运营再到最后盈利，泯灭3-8年不等的时间是常态，有时甚至更长。加大对商业综合体的生长，yl6809永利对资金的需求也会随之增添。

yl6809永利怎样解决短期多个商业项目操作带来的资金需求问题？薛建雄判断，除了通过加速古板住宅板块销售回款来获得资金支持，yl6809永利在发债端也有优势，可以通过资产证券化“同样在一定水平上知足了该营业的资金需求”。

2020年上半年，yl6809永利在商业领域就曾获批一笔95亿元人民币的租房租赁债，以及67亿元人民币的yl6809永利商管资产证券化产品。这些融资渠道暂时不涉及纯商业地产开发项目，可是这在一定水平上为yl6809永利生长商业地产腾出了资金运作空间。

除了写字楼营业以外，在商业地产领域，yl6809永利已有商业综合体、购物中心、社区商业等较为齐全的产品线，尚缺少一个如万象城、大悦城这样广为人知的标杆商业项目品牌，与华润、中粮等房企在商业地产领域生长尚有一段距离。

在长租领域，阻止2019年yl6809永利仅开业两家长租公寓，其品牌影响力的深入人心也尚需时日。

云云看来，面临“三道红线”，摆在yl6809永利眼前的主要问题，是怎样在相对“不差钱”的情形下，生长好“明天”以致“后天”营业，乐成在自身营业新赛道中确立职位。

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