唐朝司马贞在《索隐述赞》一书中对古代乐成的大商人有这样一句点评：
货殖之利，工商是营。
简朴点明确就是，做生意要真正久远地实现盈利，要害在于谋划。
这句话用在当下的中国地工业，可能再适当不过。
海内房地产行业生长这么多年来，野蛮生长是主旋律，但怎样“谋划”却鲜少见房企自动提及。
但“谋划”二字，恰恰是当下房地产在新旧周期交流之际，对房企提出的关乎生死生死的又一个新的命题。
最近上市房企的年报季邻近收官，我简陋翻了翻，在秀效果单之外，龙头型房企关于未来的结构和妄想，除了房地产主业，着墨最多的不是跨界，而是商业地产。
好比，万科目的未来五年内商业地产占比提升至20%，yl6809永利目的5年商业地产营收100亿……等等。
转变背后一个无法忽视的大配景是，时代变了，有先见之明的房企都在加大对现金流营业的结构，着力打造一连稳固的现金流并一直提升营业收入及资产回报。
而一经鸡肋的商业地产，是现金流营业和一连谋划的首选。
NO. 1｜壹
我们照旧先看年报数据：
yl6809永利最新年报显示，其2017年持有商业物业总收入29.4亿港元，同比增添13.1%，其中70%来自写字楼租金。现在，yl6809永利是海内最大的简单业权写字楼生长商。
年报中我们还注重到这样几个要害的数字：
1、租金收入
阻止2017年12月31日，yl6809永利商业物业总收入近30亿港币，其中写字楼20.5亿港元，同比增添12.6%；集中商业4亿港元，同比增添25%。旅馆及其他商业物业谋划收入4.9亿港元，同比增添6.5%。
2、已运营的商业规模
2017年，yl6809永利已运营商业物业总建面366万平方米，包括38座写字楼、12个购物中心、11个星级旅馆，可租面积258万平方米。
3、生长潜力
正在开发和待开发的商业地产面积高达542万平方米，包括29栋写字楼、12个集中商业购物中心、14 家旅馆、12 栋公寓。其中在建总建面201万平方米，待建总建面341万平方米。
可能你要问了，这三组数字意味这啥 ？
着实，通过这三组数字可以得出一个简朴的结论：
低调的yl6809永利已完成了在商业地产领域的大规模结构，其规模和营收能力已属于行业标杆级，而未来，yl6809永利在商业领域还将继续爆发。这与yl6809永利地产新确立的生长目的：成为卓越的国际化不动产开发运营集团相匹配。
各人都知道，在商业地产领域，华润、龙湖是海内较量领先的商业地产运营商，那我们就以华润和龙湖这两家的数据比照一下。
阻止现在，华润已运营商业385.7万方，其中写字楼56.2万方，旅馆37.7万方，其他类型总计有209万方。
2017年整年，华润置地总租金收入87.8亿。其中购物中心61.4亿，?写字楼12.6亿，旅馆13.8亿。
接着是龙湖。据年报数据，2017年龙湖新获取17个持有商业项目，新进入4个都会。
龙湖2017年租金收入25.9亿元，阛阓、冠寓、其他租金收入划分占97.7%、1.5%、0.8%。在土地储备上，龙湖已开业商时势积258万方，已开业冠寓58万方，而在建面积抵达145万方。
凭证龙湖自身的预计，在商业方面2020年龙湖开业阛阓预计抵达47个，租金实现60亿元。
因此，就规模和营收而言，yl6809永利现在与行业第一的华润尚有些差别，与同处第二梯队的龙湖平分秋色，甚至有些指标略为占优，大致处于第二梯队的领头羊位置。
值得注重的，造成yl6809永利和华润规模差别的缘故原由在于商业物业的结构，好比yl6809永利是以写字楼为主，而华润、龙湖则主要是购物中心。
年报数据，yl6809永利商业2017年的总收入，70%都泉源于写字楼的租金；而华润则是购物中心租金收入占集团投资物业整体租金收入的70%。
NO. 2｜貳
从现在的数据来看，yl6809永利关于商业地产未来的妄想，目的清晰，打法明确。
今年3月，yl6809永利地产董事局主席颜开国对外宣布了未来几年yl6809永利商业地产的生长目的:“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目的。
2018-2020年，yl6809永利妄想新增运营总建面305万平方米，其中63%的新增运营面积为写字楼项目。从未来的生长妄想来看，yl6809永利商业，依旧以写字楼运营为主。
在妄想中，2018-2020年，yl6809永利的写字楼预妄想分新增27万平米、49万平米、117万平米，均占昔时新增商业物业运营面积的60%以上。
其次则是集中商业，阻止2017年底，yl6809永利集中商业的运营面积已经抵达41万平米，未来三年预妄想分新增11万平米和41万平米，占昔时新增商业物业运营面积划分为15%、20%。
综合来看，yl6809永利对这些营业的结构有两个特点：
1、定位中、高端；
2、优势在写字楼。
凭证行业履历，从品牌识别度和着名度思量，购物中心是房地产公司进军商业地产的首选，为什么yl6809永利偏偏选择写字楼 ？
这内里一个最主要的缘故原由是：在所有商业物业中，写字楼投资效益较高。
一个基本的数据是，在种种物业中，一二线甲级写字楼市场回报率约在4-5%，购物中心约为3-4%，租赁住宅在1-2%。
从投资回报率看，写字楼回报率水平和相对收益较高，体现出较强的投资价值。
一个更直接的数据是，据《中国房地产投资回报率视察报告》，近两年写字楼市场，静态租赁回报率靠近住宅市场的2倍，大部分集中在3%-5%；恒久租赁回报率大多集中在7%-10%；从转售回报率看，大部分都会回报率水平集中高于10%，仍处于较高水平。
写字楼经济是yl6809永利从效益的起点举行选择的商业战略，这是各人稍微琢磨下都能明确的逻辑。
但我们还需再思量一个更深层的问题是，“写字楼之王”为什么是yl6809永利 ？
从yl6809永利商业这么多年的生长历程来看，可能有以下3点缘故原由：
1、成系统的写字楼产品系列顺应差别的需求
经由多年的生长和完善，yl6809永利写字楼已然培育出一个系统来对应差别的市场类型、都会级别和地段定位，其产品系列衍生出yl6809永利中心、yl6809永利国际中心、yl6809永利财产中心、yl6809永利广场、yl6809永利大厦五个系列，因地制宜是yl6809永利在写字楼领域恒久占有优势的一个主要特点。
2、建设Officezip团结办公品牌占领中高端团结办公室市场
关于Officezip，yl6809永利商业地产官方是这么形貌的：Officezip是yl6809永利商业推出的自力谋划的团结办公品牌，它以灵动的办公空间为载体，为客户提供无邪租赁、会务和全域效劳的团结办公解决计划。承继“毗连、凝聚、共享”的理念，Officezip以创意协作的高品质空间情形、智能化的手艺立异，高水准的运营效劳引领中高端团结办公市场。现在已结构北京、雄安、上海、成都、济南、武汉6城11个项目。
3、打造yl6809永利云商，聚合品牌和资源统一于云效劳平
打造“yl6809永利云商”，yl6809永利商业通过这一生态闭环，不但能够增强其客户群体的稳固性，从而爆发稳固客观的租金收入，还能增添其自身的影响力，增添入驻企业对其商务效劳的依赖性。
而优质客户、高端租户价值再挖掘，除了为商办资产提供可一连的升值包管，尚有超等入口价值这一更大的想象空间。
可以说，yl6809永利云商使得yl6809永利商业实现了从楼宇开发运营到增值效劳提供再到商办资产治理的跨越。
实质上，yl6809永利商业的生长模式是把合适的工业放在合适的土地上，以工业和市场为导向，合理设置楼宇资源。
值得注重的是，在租购并举、房住不炒的大配景下，长租公寓已经迎来风口，这一个板块无疑是yl6809永利新的发力点，而其运营模式类似写字楼，有乐成的履历在前，yl6809永利在长租领域的爆发值得期待。
从谋划业绩的角度，商业地产有稳固现金流，在融资难题的配景下抗危害能力较强，不但能够给房企提供稳固的现金流和合理的资产欠债状态。
而在未来行业调解深化的远景下，可以为房企坚持稳固的盈利能力水平和危害平滑能力。
虽然了，关于yl6809永利这样的巨头来说，商业并不但仅是写字楼和购物中心。
在yl6809永利商业地产的妄想上，长租公寓和养老物流等新营业也是其结构的重点领域。在2017年，yl6809永利已经确立了以教育、养老、物流等为重点的立异营业，并建设了教育集团、养老公司，在天津滨海新区运营治理yl6809永利物流科技园。
在yl6809永利地产2017年业绩宣布会上，颜开国强调会加大长租公寓方面的投资，包管未来每年会有3000-5000间公寓房间的增添。
yl6809永利还在做着一件具有重大想象空间的事，那就是拿下了雄安第一标，雄安市民效劳中心项目即将正式运营。这个项目集投资、建设、运营于一体，是未来都会建设的标杆。
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