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中国外洋生长：以更审慎的姿态结构下半场日期：2018-08-24 泉源：乐居财经

（乐居财经温女人发自香港）

8月23日14：30分，香港岛雨转多云，JW万豪旅馆外阴着天。寸头、玄色直身西装、老干部企业家形象深入人心的yl6809永利地产（00688，HK）主席兼行政总裁颜开国向导执行总裁罗亮、新增财务总监吕世杰与副总裁郭绚烂，出席公司2018年半年报业绩会。

汇报分三部分，业绩、目的、市场。当家人颜开国上任这一年半以来做了不少事，各方数据小快步上升。阻止6月尾，实现合约销售额港币1508.5亿元，同比增添18.5%。营业收入港币886亿元；实现谋划溢利港币357.5亿元，净利润达港币232.2亿元，净利润率达26.2%，继续坚持行业领先。

净借贷比率28.1%，资产欠债率59.96%，阻止六月尾在手现金1279.3亿港元，颜开国体现手头上现金准备充裕，期待的就是即将光临的下半场时机。

此次宣布会重点透露两个信息：一是下半年楼市严控不松，不扫除有更进一步的政策出台；二，房地产开发规模见顶，自动降速成为主旋律，未来拼利润，拼运营。

拼规模时代竣事，利润永远是做生意之本

已往数年间，yl6809永利地产在净利润率和净利润额的体现上居偕行前线。据2018年中报显示，实现合约销售额港币1508.5亿元，上半年营业收入港币886亿元，净利润达港币232.2亿元，净利润率达26.2%，毛利率达35.8%。

这个赚钱能力有多强，比照同期位列前茅的各大房企，万科上半年销售额3047亿元，净利润91亿，毛利率18.6%；碧桂园销售额高达4000亿，净利润163亿元，毛利率25.6%；华润上半年销售947亿元，股东净利88.5亿元，毛利率48.1%；龙湖971亿元，净利润66.9亿元，毛利率37.1%。

翻译过来就是，规模大的赚钱没yl6809永利地产多，毛利率高得本钱管控能力不如yl6809永利。本钱管控包括拿地的本钱、建安本钱、财务本钱、营销用度和行政治理用度等。yl6809永利地产的融资本钱、行政支出等用度一直处于行业低位。

据2018年年中报告披露，yl6809永利地产融资本钱为4.27%，这一数据与去年齐平。同为央企的华润置地加权平均融资本钱4.41%，略低于yl6809永利。民营企业中的融资本钱较低的如龙湖，则控制在4.5%左右。

新开工及在建面积创历史新高 1.5万亿货值够吃三年

在最主要的土地粮食贮存方面。上半年累计购入土地26 宗，新增土地总楼面面积789万平方米（现实权益为664 万平方米），地价总权益支出港币459.5亿元，该项开销只占年头预计资金1350亿的34%。

关于买地节奏调解，颜开国体现这与现有的市场行情亲近相关。在yl6809永利地产判断下半年会有四大特点。一，长效机制建设渐行渐进，突破市场对房价恒久上涨的预期，短期市场张望情绪会加重；二，房企供应侧刷新将一连推进，商品房总量增添受到抑制，房企扩张将逐步放缓；三，行政调控会继续加码；第四，钱币政策稳健，在行业资金偏紧，小我私家按揭贷款利率上升，总量在镌汰。

出于以上四点思量，接下来yl6809永利在投资方面将越发审慎，“宁愿不投，也不肯错投”。去年颜开国提出2020年达4000亿目的，阻止六月尾，公司总土地储备8736万平方米，现在储备货值约1.5万亿，治理层体现能够确保战略目的的实现。

另外新开工及在建面积创历史新高。上半年，公司实现新开工面积1597万平方米，同比增添43%；在建面积4456万平米，同比增添56%，凌驾去年整年在建规模。

长租公寓时机未到期待弯道超车时机

值得注重的是，在今年各家中期报告是无论自动照旧被动都泛起了降速要求。报告期内，龙湖条约销售额达971.0亿元，较上年同期增添4.8%；万科上半年实现销售额3046亿同比增添9.9%；碧桂园也提出了放缓生长的口号。

这在颜开国看来，中央下刻意要解决房地产问题，商品房市场总量增添将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓。从今年土地供应结构来看，共有产权房、包管房、人才房、长租公寓等土地在增添，商品住宅用地都配套安排包管性住房等。若是未来商品房在整个房地产市场总量坚持稳固或者微涨情形下，随着多主体供应、多渠道包管供应的力度加大，商品房市场比例会逐步缩小。

中国房地产开发商规模从千亿到六千亿，只不过短短六年时间。在业内看来，未来开发见顶，想要坚持公司实现可一连的生长，必需更改赛道，实现多元化运营、立异营业的挖掘。未来开发商拼的不是规模而是运营能力。

yl6809永利一直持秉持做生意最为着实的原理：不赚钱的不做。因此近近风风火火的长租公寓项目，yl6809永利也执偾被动持有，从未有大规模迈进的行动。颜开国回应称，长租公寓真正的时机还没到来，国家详细细化政策并未周全出台，经济帐现在还算不过来。但yl6809永利在响应招呼，搭建团队作育运营能力。并希望在长租公寓运营方面走出一步，今年预计开业约 6个项目。

长租公寓yl6809永利热情不高，但商业与写字楼办公则是他的一个强项。在众多开发商中，yl6809永利的运营能力是少数能与华润置地举行硬PK的玩家。

上半年，本集团持有型商业物业总收入达港币20.3亿元，同比增添46%，其中，yl6809永利系甲级写字38栋，总运营面积凌驾229万平方米，是中海内地最大的简单业权写字楼生长商。集团拥有环宇城、环宇荟、富华里等综合购物中心12家，星级旅馆12家。本集团尚有5个轻资产运营的商业项目，运营面积28.2万平方米。集团团结办公品牌Officezip推出新一代产品，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率凌驾90%，有用租金较古板写字楼租金溢价160%。

房地产行业整体下行，行业集中度正在提升，这是一个不争的事实。虽然yl6809永利在利润指标的体现上较为平衡，但在行业变局下，它的规模已经逐渐被生长更快的房企抛在死后。颜开国曾在业绩会上针对上述问题指出，这是由于yl6809永利现在总的净利润额规模已经很大，在云云重大的情形下，其追求的是净利润总额一连的，稳固的提高。

在这快周转的时代里，在笔者看来，越是稳健，越有弯道超车的时机。事实严冬才最先，亲历过金融周期的yl6809永利知道，漆黑时代远未到来。我们都必需越发敬畏市场。

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